恒银基金总裁许鹏:市场调整下 地产基金发展机会

2019/10/9 5:46:22

2014年上半年,房地产市场调整压力加大,城市分化加剧,市场面临较大的下行风险。同时,房地产基金作为房地产企业重要的融资方式,自2010年起爆发增长,在今年同样面临着高压下的兑付风险。基于目前房地产市场环境以及对房地产基金行业所面临的机遇与挑战,中国指数研究院专访了恒银基金执行总裁许鹏,就房地产行业的发展趋势,房地产基金的发展机遇与挑战等进行了深入沟通。以下为中国指数研究院对恒银基金总裁许鹏的采访实录:

中国指数研究院:2014年过半,许总对房地产市场目前形势有什么样的看法?房地产基金面临什么样的机会和挑战?

许鹏:恒银基金执行总裁

许鹏:恒银基金执行总裁

【许鹏】:2014年上半年,受限购限贷等政策影响,部分城市项目多处于滞销状态,房地产行业整体处于下行调整阶段。房地产基金和房地产产业相得益彰,目前市场形势对房地产基金存在挑战,需要创新更多适合的产品来适应市场;所以,在另一层面看来,房地产基金也充满众多机遇,主要来自三个方面:

1、随着房地产多元化发展,恒银基金对非住宅领域充满信心,去年发行旅游地产的基金产品深受投资者热衷,今年准备大力推进“娱乐商业地产”。

2、市场下行对房地产基金管理人员的能力和创新力极具挑战,创新基金模式至关重要,如恒银基金最近设计的关于海外投资的“直通车”系列产品、以及结合政策需求的保障房和城镇化结合的产品、房屋按揭基金等等。

3、在房地产市场下行情况下,成熟项目普遍存在滞销,去化率低,房地产基金行业更大的机会来源于市场并购。

中国指数研究院:恒银基金发展历程和独特的核心优势是什么,未来有什么计划?

【许鹏】:恒银基金成立于2001年,2011年确定以房地产为主要投资方向,公司最大的核心竞争力来自于尽职尽责的专业精神以及多年来基金实战操作积累下的丰富投资经验。

尽管房地产黄金时代已经过去,但未来十年依旧充满机会和挑战,房地产投资应该控制在一个合理范围内才能良性发展。恒银基金目前主要投资旅游地产、娱乐地产、商业地产,去年在丽江并购投资了一个娱乐地产项目,如果目前退出预期收益率将可超过100%。未来,恒银基金投资的重点目标是并购,今年上半年受政策及市场影响,投资比较谨慎,期望下半年能够找到更多的合作机会。

中国指数研究院:请问恒银基金挑选合作伙伴的标准是什么?有什么风险管控的机制?

【许鹏】:恒银基金挑选合作伙伴的标准是根据市场变动以及自身因素而定,目前更多的企业目标主要是选择有实力的百强企业,享受其开发实力和品牌的价值对项目带来的价值增长,挑选区域主要集中在一线城市。而恒银基金更重视项目的本身,项目的成熟度、区域、操盘团队、市场定位综合的考量。

具体来说,以目前基金主要以债权和收购两种方式投资,其中,债权投资会选择成熟的城市,住宅为主,与有一定实力的开发商合作;股权收购主要以旅游地产、商业地产、娱乐地产项目为主。

中国指数研究院:目前房地产基金海外投资力度逐步加大,请问中国房地产基金海外发展主要问题有哪些,未来的发展方向如何?

【许鹏】:目前恒银基金计划推出的“直通车”产品就是面向海外投资的一种金融产品。国外投资对恒银基金有一定的挑战,国外法律法规健全,需要更多的专业性和规范能力。但国外投资的回报比较稳定,能够带来更多机会:一是移民机会,二是可以分享全球资产配置,三是可以抵御区域性经济风险。目前,国家整体外汇储备较大,政策鼓励海外投资,降低国家国外储备压力;美国经济正显复苏迹象,虽然恒银在密切关注海外的投资机会,但恒银基金还是扎根本土,定位为中国房地产领先的金融品牌,首先做好国内,房地产更多的机会仍在。

未来,随着我国法律和政策的完善和健全,中国和国外基金的融合机会越来越频繁,国外资金成本低,在一定的条件下会通过不同渠道享受国内的整体经济增长,中国房地产基金要努力创新才能给投资人更大的回报。

中国指数研究院:最后请对未来房地产走势进行预测,未来对消费者、房地产企业和金融界同仁有何期望?

【许鹏】:未来房地产市场走势如何,到年底才能看出端倪。据恒银基金投研中心的研究,目前住宅价格变化较温和,商业地产每个季度呈上涨趋势,文化旅游地产的投资机会在国家政策的鼓励下不断增多,恒银基金未来将更多关注旅游地产项目,对该领域的投资机会持续看好,另外,恒银基金投资的商业地产项目是将商业、主题项目、购物及旅游结合起来,不受区域、交通影响,可带来较多就业机会的项目。

至于期望,对于行业来讲最关键是要履行好自己的职责,这样才会对行业有所贡献;对于投资人,建议短期内关注旅游地产和第三代娱乐商业地产,这方面投资机会很大;最后希望投资人、业界人士和朋友多和恒银基金交流,产生更多合作机会。


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